Investmentfonds.de
08.06.2021:
La Française Real Estate: Begünstigt die Arbeit vom Homeoffice den Büromarkt
Köln, den 08.06.2021 (Investmentfonds.de) -
Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und
Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
La Française Real Estate Managers:
Begünstigt die Arbeit vom Homeoffice
den Büromarkt in deutschen B-Städten?
Arbeiten im Homeoffice, mindestens zwei Tage
pro Woche, wird zu einer geografischen
Fragmentierung des Immobilienmarktes führen.
Die Immobilienmärkte der B-Städte, die für
ihre bessere Lebensqualität geschätzt werden,
dürften die Arbeitskräfte von morgen anziehen.
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In der Vergangenheit zeigten sich die Märkte in
B-Städten defensiver und erzielten langfristig
stabilere Renditen. Die untenstehende Grafik zeigt,
wie sich das Verhältnis von Nachfrage zu Angebot
(ein Indikator für die Marktknappheit) im Laufe
der Zeit entwickelt hat. Ein niedriger Wert deutet
auf einen unterversorgten Markt (Eigentümermarkt)
hin, während ein hoher Wert anzeigt, dass die
Nachfrage niedriger ist als das Angebot (Mietermarkt).
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In der Vergangenheit und insbesondere in Krisenzeiten
waren die Märkte in B-Städten ausgeglichener, und die
Nachfrage entsprach dem Angebot. Dies ist
wahrscheinlich auf strengere Finanzierungsbedingungen
für Bauträger in regionalen Märkten und damit auf
weniger spekulative Bauprojekte zurückzuführen. Die
Immobilienmärkte der B-Städte sind in der Regel besser
in der Lage, einen Nachfragerückgang zu bewältigen und
ein etwaiges Überangebot schneller zu verkraften, das
auf die zeitliche Verzögerung zwischen Bau und Übergabe
zurückzuführen ist. Im Jahr 2020 ging das Gesamtvolumen
des Flächenumsatzes in B-Städten aufgrund ihres
wirtschaftlichen Gefüges weniger zurück als in A-Städten.
Die Märkte der B-Städte setzen sich aus kleinen oder
mittleren Unternehmen oder Industrien (KMU und SMI)
zusammen, die flexibler und proaktiver in ihren
Immobilienentscheidungen sind. Im Gegensatz zu
größeren Unternehmen, die den Umsatz in den Märkten
der A-Städte bestimmen. Darüber hinaus ist das Angebot
in B-Städten mit 5 % im Jahresvergleich relativ moderat
gestiegen, während es in A-Städten mit +20 % im
Jahresvergleich deutlicher zugenommen hat (Quelle: CBRE).
Die obige Grafik zeigt jedoch, dass der
durchschnittliche Angebots-/Nachfrageindikator für
A-Städte bestimmte geografische Unterschiede nicht
korrekt widerspiegelt. Die zentralen Lagen der A-Städte
zeigen das gleiche defensive Verhalten wie die B-Städte.
Die Randlagen der A-Städte sind dagegen deutlich zyklischer
und den wirtschaftlichen Folgen von Krisen ausgesetzt.
Das niedrigere Angebot in den zentralen Lagen der A-Städte
ist zweifellos eher auf die Knappheit an bebaubaren
Grundstücken zurückzuführen als auf eine Zurückhaltung der
Banken bei der Finanzierung von Bauprojekten.
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Allerdings können quantitative Indikatoren nicht alle
Aspekte abbilden. Die Pandemie hat das Auseinanderdriften
der Büromärkte beschleunigt. Das Arbeiten im Homeoffice
wird die Nachfrage nach Büroflächen nicht mindern, aber
es wird neue Bedürfnisse schaffen, die der bestehende
Bürobestand aus technischen Gründen nicht bedienen kann.
Einerseits erwarten wir eine zunehmende Überalterung
bestimmter Büroobjekte, die nicht mehr den Anforderungen
der Nutzer entsprechen. Andererseits erwarten wir eine
hohe Nachfrage nach Büros, die den neuen Nutzungsansprüchen
gerecht werden (d. h. Büros, die flexibel, nachhaltig und
vernetzt sind, mit einem breiten Angebot an Dienstleistungen,
verbesserter Zugänglichkeit und Grundrissen, die
zufriedenstellende sanitäre Standards gewährleisten können).
Nur die modernsten Büros werden in der Lage sein, diesen
neuen Arbeitsformen gerecht zu werden. Mehr denn je ist
die Qualität der Objekte entscheidend. In B-Städten gibt es
jedoch nur wenige hochmoderne Büros - Ende 2020 waren nur
16 % der Bürogebäude nicht älter als zwanzig Jahre
(Quelle: CBRE). Das bedeutet, dass 84 % der Unternehmen
derzeit Gebäude belegen, die vor mehr als zwanzig Jahren
fertiggestellt wurden und in denen größere Renovierungsarbeiten
erforderlich sind, um hybride Strukturen aufzubauen.
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Die Einschätzung unserer Investitionsspezialisten vor Ort
Wir sind der Meinung, dass die Märkte der B-Städte in der
aktuellen Phase des Immobilienzyklus besonders interessante
defensive Eigenschaften aufweisen. Mark Wolter, Country
Head-Germany und Geschäftsführer von La Française Real
Estate Managers Germany, sagt: "Die große Heterogenität des
deutschen Marktes ist in diesem Zusammenhang ein Pluspunkt
und rückt eine Vielzahl prosperierender B-Städte zunehmend
in den Fokus." Es ist jedoch entscheidend, die
Objekteigenschaften anhand der neuen Nutzergewohnheiten zu
bewerten, um einen unerwünschten Abwärtsdruck auf das
Mietniveau und die Immobilienbewertung zu verhindern.
Dieser würde natürlich entstehen, wenn Mieter veraltete
Büroflächen aufgeben. Sandra Metzger, stellvertretende
Geschäftsführerin von La Française Real Estate Managers
Germany, ergänzt: "Gebäudequalität ist der entscheidende
Faktor in dem sich ändernden Umfeld von heute. Unserer
Erfahrung nach suchen Mieter aktiv nach hochflexiblen,
modernen und nachhaltigen Büroflächen. Daran mangelt es
in den meisten deutschen B-Städten noch. Dies bietet eine
interessante Gelegenheit zur Wertschöpfung."
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Quelle: Investmentfonds.de
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