 Investmentfonds.de
17.01.2022:
PGIM Fixed Income | Dynamik im Immobilienmarkt beeinflusst CLO-Emissionen
Köln, den 17.01.2022 (Investmentfonds.de) -
Gabriel Rivera, Portfoliomanager bei PGIM Fixed Income und
Edwin Wilches, Portfoliomanager bei PGIM Fixed Income
Dynamik im Immobilienmarkt beeinflusst CLO-Emissionen
"Der Markt für Collateral Loan Obligations (CLO) sah
eine solide Emissionstätigkeit und Nachfrage, was
hauptsächlich auf Refinanzierungs- und Rücksetzungs-
emissionen zurückzuführen ist, wohingegen das
Nettowachstum eher moderat ausgefallen ist.
Emissionsvolumen und Nachfrage bleiben stabil.
Interessanter ist ein Blick auf den Immobilienmarkt,
der die Grundlage für besicherte Wertpapiere darstellt.
Hier gibt es deutliche Unterschiede innerhalb der
Sektoren und Sub-Assetklassen.
Das große Angebot an Neuemissionen in Höhe von rund
450 Mrd. US-Dollar in den USA und etwa 100 Mrd. Euro in
Europa hat dafür gesorgt, dass sich die Spreads in einem
geringen Schwankungsbereich bewegen. Die US-Geldhäuser
beteiligen sich aktiv an Anleihen, da sie weiterhin
liquide Mittel aus ihren Einlagen abschöpfen.
Es ist davon auszugehen, dass sich die Spreads weiterhin
in einer bestimmten Bandbreite bewegen werden. Das
Tapering der US-Notenbank könnte zwar zu einer Ausweitung
der Spreads führen, doch dürfte ein solches Szenario mit
einer geringeren Emissionstätigkeit einhergehen. Die
Ausweitung sollte sich also in Grenzen halten.
Was die Ausfälle bei fremdfinanzierten Krediten betrifft,
so könnte 2021 das Jahr mit den wenigsten Ausfällen in
diesem Jahrzehnt werden. Dennoch bleiben wir in Hinblick
auf Rückzahlungsquoten vorsichtig, für den Fall, dass
Ausfälle doch zunehmen sollten. Die strukturellen
Schutzmechanismen der AAA- und AA-CLO-Tranchen dürften
diese gut vor potenziellen Verlusten schützen.
Wertsteigerung im Logistiksektor, Verluste im Hotel-,
Büro und Retailsektor
Die Wertsteigerung von Commercial Mortgage-Backed
Securities (CMBS) -Immobilien seit Anfang 2020 war für
die Immobilienklassen Industrie (unterstützt durch
Last-Mile-Logistik) und Selfstorage, die beide um mehr
als 40 % zugelegt haben, schlichtweg erstaunlich.
Der Wertzuwachs bei Mehrfamilienhäusern und
Einkaufszentren war mit 13 % und 6 % solide, während
Beherbergungsbetriebe, Bürogebäude und Einkaufszentren
um -4 %, -6 % bzw. -13 % an Wert verloren haben.
Obwohl die Ausfallraten im Hotel- und im Einzelhandels-
sektor nach wie vor hoch sind, verbessern sie sich im
Quartalsvergleich zunehmend. Wir beobachten weiterhin
den Bürosektor im Hinblick auf eine grundsätzliche
Verschiebung der Flächennutzung aufgrund der
langwierigen Home-Office-Verlagerungen. Wegen der für
den Sektor typischen langen Mietvertragslaufzeiten ist
dies jedoch ein Problem auf lange Sicht.
Die Kapitalisierungsspreads liegen insgesamt über den
Durchschnittswerten der letzten vier Jahre (mit Ausnahme
von Mehrfamilienhäusern und Industrieimmobilien, die auf
ihrem Durchschnittsniveau liegen). Dies verschafft den
Bewertungen einen gewissen Puffer, falls die
Nettobetriebserträge von nun an sinken sollten.
Wir gehen davon aus, dass sich die Spreads für AAA-Papiere
und Einzelkreditnehmer weiterhin innerhalb der Bandbreite
bewegen und dem Beispiel der Investment
Grade-Unternehmensanleihen folgen werden. Was Residential
Mortgage Backed Securities (Kreditpapiere auf
Hypotheken-Verbriefungen) betrifft, so haben sich
Wohnimmobilien von heiß zu heißer entwickelt. Der S&P
CoreLogic Case Shiller-Index zeigt bis Juni einen Anstieg
der Hauspreise um 18,6 % im Jahresvergleich.
Fazit: Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind vielfältig.
Sie wirken sich einerseits durch die Zentralbankpolitik auf
die Spreads von besicherten Krediten aus. Andererseits ist
Bewegung in den Immobilienmarkt selbst gekommen, dessen
Objekte als Besicherung der Kredite dienen. Die Pandemie hat
bereits davor bestehende Trends noch einmal deutlich
verstärkt und damit für Verwerfungen auf dem gewerblichen
Immobilienmarkt gesorgt. Der steile Anstieg von E-Commerce
hat die Nachfrage nach Logistik und Lagerimmobilien stark
erhöht, während klassische Retail-Immobilien und Warenhäuser
in Schwierigkeiten sind. Der Bürosektor ist unter Druck
geraten, da die langfristigen Auswirkungen von Homeoffice
auf die Zukunft der Arbeitswelt unklar sind.
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Quelle: Investmentfonds.de
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