Investmentfonds.de
13.07.2022:
Janus Henderson Investors: Inflations- und Wachstumssorgen
Köln, den 13.07.2022 (Investmentfonds.de) -
Guy Barnard and Greg Kuhl, Portfoliomanager bei
Janus Henderson Investors
Inflations- und Wachstumssorgen:
Wie steht es um den weltweiten Immobilienmarkt?
- Trotz Befürchtungen, dass das nachlassende Wachstum die Gewinne
schwächen könnte, zeigte die jüngste Quartalsberichtssaison eine
positive Entwicklung bei den in strukturell wachsenden Bereichen
tätigen REITs.
- Stagflation und steigende Energiekosten bleiben ein Risiko.
Vermieter mit Preissetzungsmacht heben sich zunehmend ab und dürften
eine stabilere Nachfrage und ein stärkeres Wachstum verzeichnen.
- Die meisten REITs haben in den letzten Jahren intensiv an der
Verbesserung ihrer Schuldenlage gearbeitet, was das Risiko
kurzfristiger Zinserhöhungen verringern dürfte.
- Bei der Mietnachfrage und dem Immobilienwert gibt es eine starke
Zweiteilung zwischen nachhaltigeren Gebäuden und solchen, die diese
Eigenschaften nicht aufweisen.
Globale Entwicklung börsennotierter Immobilien
Das Jahr hat sich für die Märkte bisher weitgehend als herausfordernd
erwiesen: Geopolitische, inflations- und wachstumsbedingte Bedenken
führten insbesondere im Hinblick auf den geldpolitischen Kurs zu einer
raschen Anpassung der Anlegererwartungen. Nur wenige Anlageklassen
sind verschont geblieben. Angesichts des unsicheren Umfelds
verzeichneten auch die weltweiten Immobilienaktien in den letzten
Wochen einen Rückgang – ausgelöst durch steigende reale
(inflationsbereinigte) Renditen sowie Anleger, die die Auswirkungen
einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums oder einer Rezession
auf die Immobilienerträge einkalkulieren.
Die jüngste Gewinnsaison für REITs erwies sich trotz der Befürchtungen,
dass das nachlassende Wachstum die Gewinnentwicklung an den Aktienmärkten
insgesamt belasten könnte, als positiv für die Unternehmen, insbesondere
für die in strukturellen Wachstumsbereichen tätigen. Die positiven
Unternehmensaussichten machten erneut deutlich, wie gut die
Fundamentaldaten des Sektors sind, mit einer starken Mieternachfrage
und einem begrenzten neuen Immobilienangebot in einem zunehmend
schwierigen Umfeld für Neubauten. Darüber hinaus hat sich das Thema
Fusionen und Übernahmen in diesem Sektor fortgesetzt. Dabei versuchen
große private Immobiliengesellschaften von börsennotierten
Immobilienaktien zu profitieren, die mit großen Abschlägen zu den
Bewertungen des Privatmarktes gehandelt werden.
Sorgen um Stagflation
Immobilien sind zwar nicht immun gegen die sich verändernde makro-
ökonomische Situation, aber sie bieten einen gewissen Schutz, aufgrund
ihrer verlässlicheren Einkommensquellen, Diversifizierungsvorteile und
ihres langfristigen Inflationsschutzes. Innerhalb des Sektors werden
die Fundamentaldaten in den kommenden Jahren wahrscheinlich eine große
Divergenz zwischen den verschiedenen Immobilientypen widerspiegeln.
Diese werden durch die Themen demografischer Wandel, Digitalisierung,
Nachhaltigkeit und Komfort-Lifestyle angetrieben. Von diesen säkularen
Themen profitieren Immobilienarten wie Wohnimmobilien,
Industrieimmobilien, technologiebezogene Immobilien und
Hotels/Unterkünfte zugute. Daher ist es unserer Ansicht nach wichtig,
selektiv zu bleiben.
Auch die Management-, Vermögens- und Bilanzqualität (Finanzkraft) wird
wahrscheinlich wieder in den Vordergrund rücken. Angesichts schwächelnder
Kreditmärkte dürfte ein Exposure in Unternehmen mit solideren Bilanzen
eher belohnt werden.
Bei den Gewerbeimmobilien gibt es noch keine Anzeichen für eine sinkende
Nachfrage. Fast das ganze letzte Jahr und bis heute haben wir bei fast
allen Immobilientypen, vom Einzelhandel bis zur Industrie, eine starke
Entwicklung verzeichnet. Bei US-Wohnungen haben wir beispielsweise im
Jahresvergleich ein zweistelliges Mietwachstum verzeichnet, je nach
Markt und spezifischem Objekt. Ein ähnliches Mietwachstum beobachten wir
bei Industrieimmobilien sowie ein gesundes Wachstum bei Hotels. Dies ist
auf eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot bei diesen
Immobilientypen zurückzuführen. Eine Frage, die uns oft gestellt wird,
lautet: "Ist dieses Mietwachstum nachhaltig" Es ist ziemlich schwierig,
ein jährliches Mietwachstum von etwa 20 % bei US-Wohnungen aufrecht-
zuerhalten. Aber das bedeutet nicht unbedingt, dass sich das Wachstum
dramatisch verlangsamen wird, angesichts der hohen Auslastung, die wir
beobachten, und der anhaltenden Bereitschaft der Kunden, höhere Mieten
zu akzeptieren.
Auf unteren Ende des Wachstumsspektrums befinden sich Büro- und Einzel-
handelsimmobilien, Teile des Immobilienmarktes, die unserer Meinung nach
mit strukturellem Druck auf das Wachstum zu kämpfen haben. Büromieten
stagnieren und haben sich noch nicht wirklich auf das Niveau vor der
Pandemie erholt. Im Einzelhandel verzeichnen wir ebenfalls ein niedriges
einstelliges Mietwachstum.
Auswirkungen der steigende Inflation
Wir haben eine positive langfristige Korrelation zwischen Inflation und
Immobilien festgestellt. Immobiliengesellschaften sind die Vermieter der
Weltwirtschaft. Wenn die Wirtschaft wächst, steigt in der Regel auch die
Nachfrage nach Immobilien und mit der Zeit auch die Mietpreise. Obwohl
dies kein Indikator für die künftige Performance ist, haben REITs bisher
in der Regel ihre höchsten Renditen in Zeiten erzielt, in denen die
Inflation auf einem mittleren bis hohen Niveau lag, während die
Inflationsziele der letzten Jahre bei 2 % lagen.
Was wir jetzt erleben, ist eher eine kostengetriebene als eine nachfrage-
getriebene Inflation. In diesem Umfeld ist die Preissetzungsmacht ein
großer Vorteil, aber nur, wenn die Mieter starke Umsätze verzeichnen
und das Vertrauen hoch ist. In einigen Bereichen des Immobilienmarktes
können die Inflationskosten über höhere Mieten an die Mieter weitergegeben
werden. Das bedeutet, dass bei den derzeitigen Inflationsraten ein
positives (inflationsbereinigtes) Einkommensniveau erzielt werden kann.
Es gibt jedoch auch Marktsegmente, in denen die Inflation die Mieter
ebenso unter Druck setzen wird wie das Unternehmens- und Verbraucher-
vertrauen. Dies birgt das Risiko einer Übermietung (zu hohe Mieten) oder
eines höheren, steigenden Leerstandes bei auslaufenden Mietverträgen.
Es gibt einige Bereiche, die wir im Auge behalten müssen. Bei einer
derzeitigen Inflation von 7 %, 8 % in einigen Volkswirtschaften werden
diese Inflationsraten nicht mit einem durchschnittlichen Mietwachstum
in gleicher Höhe einhergehen.
Höhere Inputkosten und Lieferengpässe
Was die Inputkosten betrifft, so steht der Bausektor unter einem
gewissen Druck. Bei Gesprächen mit verschiedenen Unternehmen auf
unterschiedlichen Märkten hört man von jährlichen Steigerungen der
Baukosten um etwa 10 %, in manchen Fällen sogar mehr. Die Rohstoff-
versorgung kann eine größere Herausforderung sein, ebenso wie die
Verfügbarkeit von Arbeitskräften. Die gute Nachricht ist, dass Bauvorhaben
in der Regel in Gebieten mit starker Mieternachfrage geplant werden.
Wenn die Mieten ebenso wie die Immobilienrendite, für die Investoren zu
zahlen bereit sind, steigen, kann man trotz zunehmender Inputkosten immer
noch eine Marge erzielen. Allerdings sollte man sich der Risiken bei
Neubauten bewusst sein.
Auch Finanzierungskosten sind eindeutig eine sehr wichtige Komponente.
Betrachtet man die heutigen Kreditmärkte, so sind die REIT-Bilanzen im
Allgemeinen gut aufgestellt. Der Leverage (Verschuldungsgrad) ist nicht
zu hoch; die Unternehmen haben in den letzten Jahren intensiv versucht,
ihre Verbindlichkeiten zu verlängern und zu begrenzen, sodass ihre
tatsächliche Abhängigkeit von kurzfristigen Zinserhöhungen und deren
Auswirkungen begrenzt ist. Die Risikoprämie sollte man jedoch im Auge
behalten. Sollten sich die Anleiherenditen und Zinssätze von nun an
deutlich nach oben bewegen, so wird sich dies eindeutig auf die
Vermögenswerte auswirken. Die Erwartungen an den Wertzuwachs sind eindeutig
gesunken, nachdem sie in den letzten Jahren sehr hoch waren.
REITs und die Energiepreise
Mieter werden die Gesamtkosten für ihre Wohnung überdenken. Steigende
Energiekosten könnten die Vermieter daran hindern, die Mieten deutlich
zu erhöhen.
Der Schwerpunkt wird künftig wahrscheinlich verstärkt auf der
Nachhaltigkeit von Gebäuden liegen. Dies gilt insbesondere für Segmente
wie dem Büromarkt, wo die Mieternachfrage und der Immobilienwert zwischen
nachhaltigeren, umweltfreundlichen und energieeffizienten Gebäuden und
solchen mit wesentlich geringerer Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
weit auseinanderklaffen.
Immobilienunternehmen, die ein starkes und kontinuierliches Engagement
für Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte (ESG) an den Tag legen, werden
vom Markt wahrscheinlich mit höheren Bewertungen belohnt. Ein aktives
Management ermöglicht die Interaktion und das Engagement mit den Unternehmen,
was für das Verständnis, das Risikoeinschätzung und die Verbesserung der
ESG-Ergebnisse entscheidend ist.
Ein Blick voraus
Preissetzungsmacht und Bilanzstärke werden in einer sich verlangsamenden
Wachstumsdynamik wichtige Unterscheidungsmerkmale sein. Vermieter mit
bestehenden Gebäuden, bei denen die Nachfrage nach Flächen ungebrochen ist,
verfügen über Immobilien, bei denen die Kosten möglicherweise nicht so stark
steigen wie bei anderen Anbietern und in einem inflationären Umfeld. Aber
die Mieten steigen in der Regel mit der Inflation und mit den aktuellen
Grundfaktoren von Angebot und Nachfrage. Unserer Meinung nach werden die
Qualität der Bilanzen und der Zugang zu Kapital immer wichtiger. Im Bereich
der börsennotierten REITs gibt es viele Unternehmen mit Investment-Grade-Rating,
die einen zunehmenden Vorteil gegenüber Unternehmen mit schwächeren Bilanzen
auf den öffentlichen Märkten und auch gegenüber privaten Marktteilnehmern im
Immobilienbereich haben, die im Allgemeinen keine vergleichsweise hohen
Fremdkapitalkosten haben. Wir sind der Meinung, dass Unternehmen mit geringem
Verschuldungsgrad und soliden Bilanzen im Laufe des Jahres vom Markt zunehmend
geschätzt werden.
Ende der Nachricht
Die Aussagen einer bestimmten Person geben deren
persönliche Einschätzung wieder (Janus Henderson Investors).
Die zur Verfügung gestellten Informationen erheben
keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen
keine Beratung dar (Janus Henderson Investors)
Quelle: Investmentfonds.de
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