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27.02.2024
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Investmentfonds.de 27.02.2024:
Janus Henderson Investors: Europäische Immobilien: Sind wir schon fast am Ziel?


Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, Janus Henderson Investors Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, Janus Henderson Investors

  • Viele REITs sind weiterhin mit sehr pessimistischen Prognosen eingepreist. Erheblich gesunkene Bewertungen sollte Anlageklasse in den Fokus rücken.
  • Dies zeigt sich an bestimmten Unternehmen mit starken operativen Fundamentaldaten, an der Wiedereröffnung der Anleihemärkte börsennotierter REITs und einem gestiegenen Vertrauen in Dividenden.
    Bewertungen versus Fundamentaldaten
    Investmentfonds.de | Die Daten des renommierten Immobilienanalysten Green Street sollen einen Echtzeitüberblick über die Preisgestaltung an den europäischen Immobilienmärkten geben.
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    ***

    Das Ausmaß der Korrektur in diesem Abschwung wird durch den Rückgang der nominalen Immobilienpreise um mehr als 25 % deutlich, der real (inflationsbereinigt) bei durchschnittlichen europäischen Gewerbeimmobilien der Kategorie B noch viel höher ausfällt. Durchschnittswerte können natürlich irreführend sein, da Immobiliensektoren wie der sekundäre Büromarkt weitaus stärkere Rückgänge verzeichnen (und noch immer zurückgehen). In den vom strukturellen Wachstum profitierenden Bereichen wie Studentenwohnheime, Mietwohnungen und Selfstorage werden dagegen weitaus geringere Korrekturen verzeichnet (und viele Bewertungen sind bereits wieder gestiegen), unterstützt durch die besseren Mietsteigerungsaussichten.
    Abbildung 1: Pan-europäischer B/B+ Qualitätsimmobilienindex
    Pan-europäischer B/B+ Qualitätsimmobilienindex Quelle: Green Street Advisors European Commercial Property Monthly, 1. Februar 2024. Green Street Pan European B/B+ Quality Property Index: vorläufige geschätzte Daten bis 1. Februar 2024. Die Green Street-Sektorindizes werden anhand der nach dem BIP gewichteten durchschnittlichen Preiswachstumsraten der einzelnen Märkte auf Grundlage der jeweiligen Höchststände von 2007 erstellt. Es gibt keine Garantie dafür, dass sich die bisherigen Trends fortsetzen oder die Prognosen eintreffen werden.
    Rückkehr der Risikoprämien
    Zwar haben wir die Talsohle für die gemeldeten direkten Immobilienpreise noch nicht erreicht, doch wir dürften ihr uns bald nähern. Die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen liegt wieder über dem langfristigen Durchschnitt. Es gibt Anzeichen dafür, dass Anleger wieder in die Immobilienmärkte zurückkehren – zunächst in Bereiche mit strukturellem Wachstum wie Industrie-/Logistikanlagen und Alternativen wie Hochhäuser, Lager und Studentenwohnungen.
    Abbildung 2: Gewissheit über Ertrag und Fremdkapitalkosten
    Gewissheit über Ertrag und Fremdkapitalkosten Quelle: BAML, Bloomberg, Moody's, IHS Markit, Green Street. Green Street Advisors European Commercial Property Monthly 1. Februar 2024. Ertrag ohne Leverage = Differenz der Erträge bei Finanzierung mit Fremdkapital gegenüber Finanzierung mit Eigenkapital (ohne Fremdkapital). Spread = Differenz zwischen der Immobilienrendite auf dem privaten Markt und der Rendite von Investment Grade/High Yield-Anleihen. Bps = Basispunkte. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Rückschlüsse auf zukünftige Erträge zu.
    Nicht ob, sondern wann
    Wichtig ist auch, dass wir in börsennotierte Immobilienmärkte mit zukunftsorientierten Preisen investieren, die täglich von den Anlegern an der Börse festgelegt werden und sich daher in der Regel schneller an makroökonomische Veränderungen anpassen als die rückwärtsgerichteten Bewertungen von Privatimmobilien. Dies zeigte sich bereits zu Beginn des aktuellen Abschwungs, als europäische Immobilienaktien in den neun Monaten bis Oktober 2022 um mehr als 45 % fielen, lange bevor die direkten Immobilienwerte wesentlich nach unten korrigiert wurden.
    Wir glauben, dass sich dies nun umgekehrt: Die Erholung börsennotierter Immobilien begann im 4. Quartal 2023, als sich die Zinserwartungen verschoben. Die Frage ist nun nicht mehr, ob, sondern wann die Zinsen in Europa angesichts der sinkenden Inflation und des geringen Wachstums gesenkt werden.
    Abbildung 3: Börsennotierte Immobilienbewertungen sind zukunftsorientiert, private Bewertungen sind rückwärtsgerichtet
    Börsennotierte Immobilienbewertungen sind zukunftsorientiert, private Bewertungen sind rückwärtsgerichtet Quelle: Morgan Stanley Research, Analyse von Janus Henderson Investors, Stand: 31. Dezember 2023. NAV = Nettoinventarwert, der Gesamtwert eines Vermögenswerts abzüglich ausstehender Schulden und fester Kapitalkosten. Liegt der Marktpreis einer Anlage unter ihrem NAV, wird sie mit einem Abschlag gehandelt. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Rückschlüsse auf zukünftige Erträge zu.
    Positive Indikatoren aufspüren
    Der Versuch, die Märkte zu timen, ist sinnlos – das zeigt zumindest die Entwicklung seit Jahresbeginn. Aber wir sind überzeugt, dass der Rückgang der Aktienkurse den Anlegern eine zweite Chance bietet:
    • Die operativen Fundamentaldaten sind nach wie vor solide; hohe Vermietungsstände und steigenden Mieten, getrieben durch die Inflation, waren ein roter Faden. In Kombination mit dem Wachstum aus Neubauten und Umnutzungen bietet dies für viele eine Möglichkeit für nachhaltiges Miet- und Ertragswachstum, selbst bei höheren Zinskosten. Der Logistikvermieter Segro meldete kürzlich seine Ergebnisse und hob hervor, dass „... wir in den nächsten drei Jahren eine Steigerung unserer Mieteinnahmen um mehr als 50 % erwarten, indem wir bestehende Flächen umwandeln, leerstehende Einheiten vermieten und neue Flächen entwickeln.“
    • Anleihemärkte börsennotierter REITs haben sich mit Emissionen von Immobilienunternehmen auf den nationalen und internationalen Anleihemärkten in den letzten Monaten wieder geöffnet. So emittierte z. B. der deutsche Wohnimmobilienvermieter Vonovia (VNA) im Januar dieses Jahres seine erste Anleihe seit 2022, eine 12-jährige Anleihe im Wert von 400 Mio. GBP, zu einem EUR-Kurs von 4,5 % – weitaus niedriger als die implizite Rendite seiner Anleihen vor sechs oder zwölf Monaten. Dies Dadurch wird das Vertrauen gestärkt, dass die Fälligkeiten in den kommenden Jahren überschaubar sind und bestimmte Unternehmen hinsichtlich Kosten und Kapitalzugang zu den relativen Gewinnern in einer Welt des „Habens und Nichthabens“ gehören können – dies kann in der Zukunft Wachstumschancen eröffnen.
    • Durch das Vertrauen in die operativen Fundamentaldaten und die Erwartung einer Stabilisierung der Bewertungen wächst auch das Selbstvertrauen der Unternehmen in ihre Fähigkeit, die Aktionäre durch Dividenden und -wachstum zu belohnen. Bemerkenswert ist die Wiedereinführung der Dividenden des Einzelhandelsvermieters Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nach einer dreijährigen Pause, um seine Bilanz zu sanieren.
      Unser Motto: Selektion ist der Schlüssel
      Natürlich bleiben Herausforderungen und Risiken bestehen, und nicht alle werden eine solche Korrektur unbeschadet überstehen. Daher ist es weiterhin entscheidend, sehr selektiv vorzugehen, sich auf die Bilanzstärke zu konzentrieren und die Marktsegmente zu identifizieren, in denen die Mieteinnahmen angesichts der sich verlangsamenden Wirtschaft und der strukturellen Veränderungen, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken, ein „echtes“ Wachstum ermöglichen.
      Allerdings darf nicht vergessen werden, dass die Immobilienpreise bereits erheblich korrigiert wurden – 2024 dürfte ein Wendepunkt erreicht werden, der ein Ende des Preisverfalls bedeutet. Da viele börsennotierte REITs nach wie vor sehr pessimistisch bewertet sind, halten wir eine Rückkehr der Anleger in diese Anlageklasse für gerechtfertigt. Dies könnte sich schon bald auszahlen.
      WICHTIGE INFORMATIONEN
      Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreffen werden.
      REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch den direkten Besitz von Immobilien, Immobilienaktien oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
      Immobilienpapiere, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, darunter Zins-, Verwaltungs-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiken.
      Dies sind die Ansichten des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Verweise auf einzelne Wertpapiere stellen keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
      Die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Rückschlüsse auf zukünftige Erträge zu. Der Wert einer Anlage und die daraus erzielten Erträge können sowohl steigen als auch fallen, und Sie erhalten möglicherweise nicht den ursprünglich investierten Betrag zurück.
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      • Ende der Nachricht

      Die Aussagen einer bestimmten Person geben deren persönliche Einschätzung wieder (Janus Henderson Investors). Die zur Verfügung gestellten Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen keine Beratung dar (Janus Henderson Investors).
      Hinweise in eigener Sache:

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Quelle: Investmentfonds.de






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Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die aktuelle und zukünftige Wertentwicklung. Anlagen in Fremdwährungen unterliegen dem zusätzlichen Risiko der Wechselkursschwankungen.

Nähere Informationen zu den mit einer Fondsanlage verbundenen Risiken finden Sie in den Verkaufsunterlagen, rechtliche Dokumente des jeweiligen Fonds.
Quellen: Investmentfonds.de.


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