Immobilienfonds leicht erklärt

 Immobilienfonds leicht erklärt

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds stellen eine spezifische Art der Investmentfonds dar, die entgegengenommene Gelder im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der Risikomischung zu mindestens 50% des Sondervermögens in Grundstücke und Liegenschaften (auch Projekte) investieren und über die sich hieraus ergebenen Rechte der Einleger Anteilsscheine ausstellen.

 
Immobilienfonds investieren in Haus- und Grundstücksbesitz mit dem Ziel, eine möglichst hohe Wertsteigerung der Objekte und hohe Mieten zu erwirtschaften. Aus diesem Grund wird meistens bevorzugt in gewerblich genutzte Mietimmobilien investiert. Gegenüber den Wertpapierfonds (Aktien-, Renten-, Misch- und Geldmarktfonds) müssen Immobilienfonds immer über hinreichende Liquiditätsreserven verfügen, da der Erwerb neuer Immobilien häufig mit extrem hohen Anschaffungskosten verbunden ist.

Immobilienfondstypen

Unterschieden werden kann in Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Eines der wesentlichsten Unterscheidungsmerkmale ist die Tatsache, daß Geschlossene Immobilienfonds - wie der Name schon suggeriert - nur eine im vorhinein fixierte Anzahl von Investoren zulassen und nur eine begrenzte Anzahl von Objekten in das Fondsvermögen aufnehmen. Der Grund für diese Fixierung liegt in der Zielsetzung der Geschlossenen Fonds: Sie sprechen nämlich den ausgesprochen steuerorientierten Anleger an wie z.B. Investoren, die sich in einer sehr hohen Steuerprogression befinden. Der steuerliche Unterschied zwischen den beiden Fondstypen liegt darin, daß der Investor als Anteilsinhaber eines Offenen Immobilienfonds Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, der Teilhaber eines Geschlossenen Immobilienfonds dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (sofern es sich bei der Fondsgesellschaft nicht um eine Kommanditgesellschaft handelt, deren Tätigkeit einen Gewerbebetrieb darstellt).

  • Offene Immobilienfonds Bei Offenen Immobilienfonds ist die Anzahl der ausgegebenen Anteile NICHT begrenzt. Offene Immobilienfonds können laufend neue  Anteile emittieren, deren Erlöse sie für den Erwerb von Grundstük- ken und Gebäuden bzw. zur Finan- zierung von Bauprojekten verwen- den. In Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage können sich Anzahl und der Kurs der umlaufenden Anteile somit ständig ändern.  Wer Fondsanteile eines Offenen Immobilienfonds kauft, sichert sich das Know-how erfahrener, professioneller Manager, denen er Erwerb und Betreuung rentabler Objekte anvertraut.

 

  • Geschlossene Immobilienfonds Bei Geschlossenen Immobilienfonds ist die Anzahl der auszugebenen Anteile genau fixiert, d.h. der Kreis der Zeichner sowie die Anzahl der dem Fondsvermögen zugeordneten Objekte bzw. Bauvorhaben sind beschränkt. Würden im Laufe der Zeit ständig neue Zeichner in den Investorenkreis und/oder weitere Objekte in den Bestand des Fondsvermögens aufgenommen werden, so wäre die Zuweisung von steuerfreien Ausschüttungen nicht mehr praktikabel und der Fonds würde schließlich seine Existenzberechtigung verlieren.

Vorteile - Chancen - Risiken

Seit frühester Zeit gehört der Kauf von Grund und Boden zu den begehrtesten Anlageformen, denn Immobilien gelten als wertbeständig und werden nicht von Krisen wie z.B. einer Inflation tangiert.

Offene Immobilienfonds

solide Renditen: Die Renditen ergeben sich aus den Steuervorteilen, den jährlichen Ausschüttungen und den Wertsteigerungen der Objekte. Die Ausschüttungen errechnen sich aus Zinsen und Mieterträgen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten der Objekte. 

Sicherheit: Offene Immobilienfonds verfügen über rentable Objekte, von denen häufig selbst Großanleger träumen. Immobilienfonds sind besonders wertbeständig und eignen sich besonders als langfristige Sachwertanlage.
Die Wertbeständigkeit wird insbesondere durch Wertsicherungsklauseln gewährleistet, die die Mietanpassungen abhängig von den Vertragsbedingungen prozentual an der Änderung des Lebenskostenindex' fixieren.

Risikodiversifikation: Große Fonds besitzen meistens Dutzende von Qualitätsimmobilien. Die Objekte des Sondervermögens unterscheiden sich untereinander häufig hinsichtlich Größe und Nutzung, Lage der Objekte, Branche der Mieter und/oder Pächter sowie dem Alter der Objekte.

Anlegerschutz: Den Schutz des Anlegers gewährleistet die Kontrolle der Kapitalanlagegesellschaften durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Berlin (BAKred) i.V.m. dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG).

Das besondere Risiko bei Offenen Immobilienfonds liegt in dem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte. Für den Vermietungsgrad entscheidend sind insbesondere die Standortqualitäten der Objekte.

Steuervergünstigungen: Das Immobilienvermögen, das durch das Fondsprinzip angesammelt wird, ist von Körperschafts-, Vermögens- und Gewerbesteuer befreit und davon profitiert natürlich indirekt der Investor. Von der Ausschüttung ist ebenfalls ein erheblicher Teil steuerfrei; u.a. weil bei Offenen Immobilienfonds Abschreibungen wie bei Haus- und Grundbesitz möglich sind.
Der Erwerb von Investmentfondsanteilen offener Immobilienfonds wird insofern steuerlich begünstigt, als die durch Transaktionen innerhalb des Fonds durch die Kapitalanlagegesellschaft enstandenen Zwischengewinne nicht der Spekulationssteuer unterliegen. Dies bedeutet im Gegensatz zum "privaten Einzelanleger" eine höhere Dispositionsfreiheit, die es der Kapitalanlagegesellschaft erlaubt, das Fondsvermögen stets in die optimalen Titel zu investieren ohne die sonst eventuell anfallende Spekulationssteuer berücksichtigen zu müssen. Investmentfondsanteile unterliegen einem ermäßigten Steuersatz von 0,5% anstelle von 1% bei Festgeld. 

Das besondere Risiko bei Offenen Immobilienfonds liegt in dem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte. Für den Vermietungsgrad entscheidend sind insbesondere die Standortqualitäten der Objekte.

Geschlossene Immobilienfonds

Insbesondere Geschlossene Immobilienfonds bieten dem extrem steuerorientierten Anleger einen enormen Steuervorteil: Der Investor wird - sofern er seine Entscheidungen nicht einem Treuhänder überläßt - vom Fiskus wie ein Bauherr behandelt. Er profitiert damit von allen damit verbundenen Steuervorteilen. Zur Optimierung des Steuereffekts, arbeiten die geschlossenen Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von mindestens 50%. Das steuerbegünstigte Fremdka- pital wird in Form von Hypo- theken aufgenommen und  zur Finanzierung der Fonds- objekte verwendet.  
Grundsätzlich sind nicht die Ausschüttungen, sondern die Einnahmeüberschüsse einkommenssteuerpflichtig. 
In den Anfangsjahren führen die durch die Abschreibungsmöglichkeiten bedingten Verluste zu einer Steuerersparnis. Weitere Steuerbegünstigungen ergeben sich aus den Verrechnungsmöglichkeiten der anteiligen Fondsverluste in den Investitionsphasen mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie ggf. anderen Einkunftsarten.
Als problematisch erweisen sich dagegen für den Anleger die mangelnden Liquidisierungsmöglichkeiten der Anteile. Einen unabhängig organisierten Sekundärmarkt, an dem Anteile geschlossener Immobilienfonds gehandelt werden, gibt es nicht. Somit muß ein Investor, der sich von seinen Anteilen trennen möchte, selber für einen Nachfolger sorgen, der für ihn zu denselben Konditionen einspringt.

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WICHTIGER HINWEIS

Diese Informationen können nicht alleine die Grundlage für Ihre persönliche Anlageentscheidung sein. Die Informationen ersetzen nicht die gesetzlich (§ 19 Abs. 1 des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften, KAGG) vorgeschriebenen Unterlagen (Verkaufsprospekt), die vor Abschluss eines Kaufvertrages über Wertpapier- sowie Geldmarkt-Sondervermögen zur Verfügung gestellt werden müssen. Nähere Informationen zu den einzelnen Fonds der Investmentgesellschaften entnehmen Sie bitte deren jeweiligen Verkaufsprospekten, die bei uns per E-Mail, telefonisch oder per Fax angefordert werden können.

Kontakt:
E-Mail:
Die Seiten www.investmentfonds.de sowie www.fondsdiscount.com sind Dienste der InveXtra AG.
Name und Sitz:
InveXtra AG
Neuenhöfer Allee 49-51
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