TOP-FONDS/ETFs 1 Tag
 Fondsname   WKN  % 1 Tag
 BGF World Gold F.A2 CHF H A1C1G3  2,96 
 BGF World Gold F.A2 EUR A0BMAL  2,90 
 MEDICAL BioHealth EUR H A0F69B  2,82 
 BGF World Gold F.A2 EUR H A0M9SB  2,70 
 BGF World Gold F.A2 SGD H A0Q5TA  2,45 
 LUNIS Biotech Growth Opp. A2PPKZ  2,41 
 RIM Global Bioscience 580452  2,36 
 MEDICAL BioHealth EUR 941135  2,22 
 BGF World Gold F.A4 USD A1JRXY  2,09 
 Stabilitas - Pacific Gold A0ML6U  1,78 
 Stabilitas - Pacific Gold A2H8YF  1,77 
 WEALTHGATE Biotech Aggres A2PYP9  1,51 
 Schroder ISF BRIC(Br.R.In A0HG8Q  1,16 
 Schroder ISF BRIC(Br.R.In A0JJ0K  1,16 
 Schroder ISF BRIC(Br.R.In A1J8MN  1,15 

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  TOP-FONDS/ETFs 10 Jahre
 Fondsname   WKN % 10 Jahre
 Invesco Technology S&P ETF A0YHMJ  511,90 
 Fidelity Fd.Gl.Technology 921800  498,35 
 Lyxor Nasdaq-100 UE A. ETF LYX00F  426,67 
 Invesco Mark.III p.EQQ ETF 801498  423,58 
 LM Clearbr.US Large Cap G A0MUYQ  421,43 
 JPM-US Technology Fd.A(ac A0DQQ4  420,44 
 DNB Fund - Technology Ret A0MWAN  419,73 
 JPM-US Technology Fd.A(di 987702  416,35 
 iShares NASDAQ-100 UCI ETF A0F5UF  407,45 
 BNPP F.Disruptive Technol A1T8X9  384,71 
 BGF World Technology F.A2 A0BMAN  380,52 
 BGF World Technology F.A2 974499  379,56 
 JPM-US Technology Fd.D(ac 603021  371,94 
 JPM-US Technology Fd.D(ac A0HG3H  370,73 
 Lux.Sel.Fd.-Active Solar  A0RMLX  363,97 

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  TOP-FONDS/ETFs  5 Jahre
 Fondsname   WKN  %5 Jahre
 Lux.Sel.Fd.-Active Solar  A0RMLX  171,99 
 L&G Battery Value-Ch.U ETF A2H5GK  156,11 
 Lux.Sel.Fd.-Active Solar  A0RMFR  152,88 
 SPDR S&P US Technology ETF A14QB5  151,06 
 iShares S&P 500 I.T.S. ETF A142N1  150,35 
 Invesco Technology S&P ETF A0YHMJ  148,88 
 Amundi ETF Lev.MSCI US ETF A0X8ZS  143,21 
 Xtrackers MSCI USA Inf ETF A1W9KD  135,74 
 Fidelity Fd.Gl.Technology A110YQ  134,41 
 Fidelity Fd.Gl.Technology 921800  133,93 
 Fidelity Fd.Gl.Technology A14RGB  133,84 
 Lux.Sel.Fd.-Solar&Sust.En A0RN3V  130,48 
 Xtrackers MSCI World I ETF A113FM  127,78 
 SPDR MSCI World Techno ETF A2AE57  127,21 
 Fidelity Fd.Gl.Technology 787208  125,36 

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  TOP-FONDS/ETFs  3 Jahre
 Fondsname   WKN  % 3 Jahre
 Structured Sol.Next Gen.R HAFX4V  206,44 
 Thematica - Future Mobili A2JKSP  188,47 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A14ZW9  157,54 
 Lux.Sel.Fd.-Active Solar  A0RMFR  152,88 
 L&G Battery Value-Ch.U ETF A2H5GK  150,06 
 iShares Oil&Gas Expl.& ETF A1JKQL  149,95 
 iShares S&P 500 Energy ETF A142NX  149,31 
 SPDR S&P US Energy Sel ETF A14QB0  148,45 
 Lux.Sel.Fd.-Solar&Sust.En A0RN3V  144,39 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A1JHNV  142,67 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A0Q5L7  141,99 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A1C8BR  140,79 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A0NH4A  139,24 
 Schroder ISF Gl.Energy A  A0J29E  138,88 
 Schroder ISF Gl.Energy B  A0J29F  134,79 

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  TOP-FONDS/ETFs  1 Jahr
 Fondsname   WKN  % 1 Jahr
 HSBC GIF Turkey Equity AC A0D9FL  63,15 
 HSBC GIF Turkey Equity AD A0D9FM  59,65 
 ERSTE Stock Istanbul R01  694674  43,42 
 ERSTE Stock Istanbul R01  A0LCA7  43,42 
 ERSTE Stock Istanbul R01  694675  41,21 
 BNPP F.Turkey Eq.C. A0KFJ0  39,64 
 H2O Multibonds FCP R A1J7Z1  38,92 
 BNPP F.Turkey Eq.C. A1T80B  37,45 
 H2O Allegro FCP SR A2PD3Z  33,46 
 Lyxor EURO STOXX 50 Da ETF LYX0BZ  31,92 
 H2O Multibonds FCP SR A2PB1P  30,47 
 Lyxor MSCI Turkey UE A ETF LYX02F  28,74 
 SPDR MSCI Europe Consu ETF A1191M  25,41 
 iShares MSCI Turkey U. ETF A0LEW5  24,08 
 Lyxor ST.Europe 600 Pe ETF LYX02Q  23,87 

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  TOP-FONDS/ETFs  6 Monate
 Fondsname   WKN  % 6 Monate
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQM  49,66 
 UBS ETF Sol.Gl.Pure Go ETF A1JVYP  48,32 
 LO Fds.World Gold Exp.P E 813927  46,30 
 L&G Gold Mining UCITS  ETF A0Q8HZ  45,41 
 Lyxor EURO STOXX 50 Da ETF LYX0BZ  43,80 
 Multipartner SICAV Konwav A0LEQQ  43,31 
 Sprott-Gold Equity Fund H A1JFDK  43,22 
 Multipartner SICAV Konwav 757324  43,21 
 Multipartner SICAV Konwav A0HF3P  43,17 
 Franklin Gold and Pr.Meta A1C511  41,07 
 BGF World Gold F.A2 CHF H A1C1G3  40,94 
 Lyxor Daily LevDAX UE  ETF LYX04V  40,94 
 Lyxor Daily LevDAX UE  ETF LYX0AD  40,88 
 Xtrackers LevDAX Daily ETF DBX0BZ  40,72 
 BGF World Gold F.A2 EUR H A0M9SB  40,63 

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  TOP-FONDS/ETFs  3 Monate
 Fondsname   WKN  % 3 Monate
 UBS ETF Sol.Gl.Pure Go ETF A1JVYP  16,91 
 L&G Gold Mining UCITS  ETF A0Q8HZ  14,28 
 Multipartner SICAV Konwav 757324  14,17 
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQD  13,77 
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQM  13,35 
 Multipartner SICAV Konwav A0HF3P  13,24 
 Multipartner SICAV Konwav A0LEQQ  12,89 
 BGF World Gold F.A2 CHF H A1C1G3  12,77 
 VanEck Vectors Gold Mi ETF A12CCL  12,20 
 BGF World Gold F.A4 USD A1JRXY  12,11 
 Amundi Fds.Eq.Jap.Target  A1H4X2  11,99 
 iShares Gold Producers ETF A1JKQJ  11,91 
 CPR Invest-Global Gold Mi A2PJQM  11,38 
 BGF World Gold F.A2 EUR H A0M9SB  11,27 
 Ninety One GSF-Global Gol A0QYGQ  11,07 

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  TOP-FONDS/ETFs  1 Monat
 Fondsname   WKN  % 1 Monat
 iShares MSCI Pola.U.E. ETF A1H5UP  11,72 
 Lyxor MSCI East.Europe ETF LYX043  9,20 
 Lyxor MSCI East.Europe ETF LYX02C  9,17 
 LUNIS Biotech Growth Opp. A2PPKZ  8,99 
 BGF World Gold F.A2 CHF H A1C1G3  8,14 
 VanEck Vectors Digital ETF A2QQ8F  7,60 
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQM  7,49 
 BGF World Gold F.A2 EUR H A0M9SB  7,03 
 Franklin Biotechnology Di A1W3XS  6,88 
 Pictet-Biotech HP A0B6Q2  6,84 
 Pictet-Biotech HR A0JKQN  6,78 
 GIS Central & Eastern Eur 621723  6,70 
 GIS Central & Eastern Eur 621725  6,69 
 GIS Central & Eastern Eur 621727  6,62 
 Comgest Growth Europe Sma 631027  6,61 

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  TOP-FONDS/ETFs  1 Woche
 Fondsname   WKN  % 1 Woche
 LUNIS Biotech Growth Opp. A2PPKZ  8,27 
 BGF World Gold F.A2 SGD H A0Q5TA  6,18 
 WEALTHGATE Biotech Aggres A2PYP9  6,12 
 BGF World Gold F.A4 USD A1JRXY  5,86 
 BGF World Gold F.A2 EUR A0BMAL  5,78 
 BGF World Gold F.A2 EUR H A0M9SB  5,75 
 BGF World Gold F.A2 CHF H A1C1G3  5,75 
 Lyxor NYSE Arca Gold B ETF ETF091  4,75 
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQD  4,74 
 Schroder ISF Gl.Gold A Ac A2AJQM  4,70 
 Multipartner SICAV Konwav 757324  4,44 
 Multipartner SICAV Konwav A0HF3P  4,39 
 PRIMA - Globale Werte A A0D9KC  4,36 
 Multipartner SICAV Konwav A0LEQQ  4,29 
 Nestor Gold Fonds B 570771  4,27 

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Investmentfonds.de 08.11.2022:


Janus Henderson Investors: Europäische börsennotierte Immobilien: Wiederherstellung der Risikoprämie






 Guy Barnard und Nicolas Scherf, Portfolio Manager bei Janus Henderson Investors


Europäische börsennotierte Immobilien: Wiederherstellung der Risikoprämie



    



  • Europäischen börsennotierte Immobilienaktien wurden doppelt belastet: durch die drastische Verschlechterung der Finanzierungskosten und die steigenden Rezessionsrisiken
    

  • Daraus resultierende Rückgänge der direkten Immobilienwerte sollte Anleger in börsennotierten Immobilien nicht überraschen, da sich der implizite Wertverlust von 20-30 % bereits in den Aktienkursen widerspiegelt
    

  • Kreditmärkte bergen das größte Risiko, aber der börsennotierte Immobiliensektor scheint insgesamt gut aufgestellt zu sein, mit längerfristigen und weitgehend festverzinslichen Schulden
    

  • Entscheidend werden Qualität und Stabilität der Einnahmen sein, mit Schwerpunkt auf Gebieten mit strukturellem Wachstum und Unterangebot, um die negativen zyklischen Einflüsse abzufedern
 

    

Für Investoren in europäische börsennotierte Immobilien war das Jahr 2022 bisher eine Durststrecke, da dieser Aktienmarktsektor am schwächsten abschnitt. Europäische Immobilienaktien sind seit Jahresbeginn um fast 40 % zurückgegangen, vergleichbar mit dem Rückgang von 49 % im Jahr 2008 während der globalen Finanzkrise.1 In einem zunehmend unsicheren Umfeld sah sich der Sektor mit zwei Problemen konfrontiert: zum einen mit einer drastischen Verschlechterung der Finanzierungskosten aufgrund höherer Swap-Sätze und (in einigen Fällen erheblich) größerer Credit Spreads und zum anderen mit einer potenziellen europäischen Rezession, die eine Gewährleistung von Mieteinnahmen erschwert. Immobilienaktien sind möglicherweise auch zu einer Liquiditätsquelle für jene Anleger geworden, die wieder einmal in „offenen“ direkten Immobilienfonds gebunden sind.


Der direkte (private) Immobilienmarkt hat nach einer Phase des allgemein starken Anstiegs über einen Großteil des letzten Jahrzehnts eindeutig ein „Vakuum“ erreicht. Immobilienrenditen, die für Investoren in Zeiten niedriger Zinsen und Finanzierungskosten sinnvoll waren, sind für gehebelte Käufer, die auf Fremdkapital angewiesen sind, um ihre Renditeziele zu erreichen, nicht mehr attraktiv. Darüber hinaus haben viele aktienorientierte Anleger nun mehr Anlagemöglichkeiten, einschließlich Schuldverschreibungen und Krediten, um ihre Renditeanforderungen zu erfüllen.


Die Folge für Immobilien kann nur eine Wertkorrektur sein. Die Frage ist nur, wie stark. Auf welchem Niveau wird sich der Investitionsmarkt stabilisieren und wieder öffnen, und wie schnell wird sich dies in den Märkten und Bewertungen niederschlagen?






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***


 




Wiederaufbau von Risikoprämien


In den letzten zehn Jahre profitierten Immobilienanleger von etwa 300-400 Basispunkten zusätzlicher Rendite auf ihre Immobilienanlagen gegenüber Staatsanleihen. Dieses Niveau der Risikoprämie lag weit über den historischen Durchschnittswerten,2 Dies zeigt unserer Ansicht nach, dass die Anleger immer von einer gewissen Normalisierung der Geldpolitik ausgingen - obwohl wir vermuten, dass die meisten von der schnellen Straffung in den letzten Monaten überrascht wurden.


Blickt man weiter zurück, liegt die längerfristige Risikoprämie für Immobilien eher bei 100-200 Basispunkten3. Dies wird dadurch begünstigt, dass die Einkommensströme aus Immobilien mit der Zeit wachsen können (und dies auch getan haben), da sie vom allgemeinen Wirtschaftswachstum, von steigenden Mieten und in vielen Fällen von inflationsgekoppelten Mietverträgen profitieren.




Quelle: Refinitiv Datastream, MSCI, Panmure Gordon Real Estate Chartbook, Stand: 30. September 2022. NIY= Nettoertragsrendite.


Am Beispiel Großbritanniens (Abbildung 1): Würde man davon ausgehen, dass die zuletzt veröffentlichte Rendite von 4,5 % für alle Immobilien (einschließlich Einzelhandel, Büro und Industrie) ein ähnliches Niveau der Risikoprämie wie vor der Finanzkrise aufweist, würde dies auf Basis der aktuellen Anleiherenditen einen Anstieg von etwa 50 bis 100 Basispunkten oder einen Wertverlust von etwa 10 bis 20 % bedeuten – stabile Mieten vorausgesetzt.4


Aus den Gesprächen mit Immobilienunternehmen geht klar hervor, dass möglicherweise eine Preiskorrektur im Gange ist. Viele gehen davon aus, dass die Immobilienrenditen bereits um 50 Basispunkte gestiegen sind und wahrscheinlich noch weiter steigen werden, wenn auch je nach Land, Sektor und Objektqualität unterschiedlich. Die Gutachter auf dem direkten (privaten) Markt beginnen, dies in ihren Bewertungen zu berücksichtigen. Ein Prozess, der sich im kommenden Jahr fortsetzen könnte.


Keine Überraschung


Das klingt zwar ziemlich dramatisch, sollte aber für Investoren in börsengehandelten Immobilien keine Überraschung sein. Bei Betrachtung der Unternehmenstitel, in die wir investieren, zeigt sich bereits jetzt ein Renditeanstieg von mehr als 150 Basispunkten in unserem europäischen Anlageuniversum.


Abbildung 3 zeigt die implizite Immobilienrendite (Nettomieteinnahmen/Unternehmenswert) für Landsec, einen der größeren diversifizierten REITs (Real Estate Investment Trusts) in Großbritannien. Die jüngste Immobilienbewertung (März 2022) ergab eine Rendite von 5,2 % für dessen Portfolio.5


Abbildung 3: Landsec – implizite Immobilienrendite gegenüber Anleiherendite






Quelle: UBS, Janus Henderson Investors, Daten vom 31. März 1990 bis zum 14. Oktober 2022.


Der Aktienmarkt bewertet dasselbe Immobilienportfolio heute mit einer Rendite von fast 8 %. Das entspricht in etwa dem Niveau zum Höhepunkt der Finanzkrise (als die Bilanzen viel schwächer waren als heute). Um dauerhaft höhere implizite Anfangsrenditen zu beobachten, , müsste man bis in die späten 90er/Anfang der 00er Jahre zurückgehen. Interessant ist auch, dass auf dem Londoner Büromarkt, der den größten Teil des Portfolios von Landsec ausmacht, die Renditen für erstklassige City-Büros in den letzten 30 Jahren 6,75 % nicht überstiegen haben, einschließlich der Zeiten, in denen die Renditen für 10-jährige Gilts über 10 % lagen.6


Manche mögen das angesichts der aktuellen makroökonomischen Risiken, einschließlich des jüngsten politischen Chaos in Großbritannien, für gerechtfertigt halten. Interessanterweise verkaufte Landsec im September eines seiner größten Objekte – ein bald fertiggestelltes Bürogebäude, das die britische Zentrale der Deutschen Bank sein wird. Der australische Käufer zahlte 809 Mio. £, was einer Rendite von 4,7 % und einem Abschlag von etwa 9 % auf den Buchwert entspricht (vor einem Steuervorteil durch den Verkauf vor Fertigstellung). Auch wenn der Verkauf unter dem Buchwert Fragen aufwirft, halten wir dies angesichts der von der Börse implizierten Bewertung und der Tatsache, dass sich ein Erschließungsgewinn von 25 % ergibt, für ein gutes Geschäft. Außerdem konnte Landsec dadurch seinen Verschuldungsgrad auf rund 30 % (Loan-to-Value) senken, und das bei einer durchschnittlichen Laufzeit von mehr als neun Jahren und weitgehend festen/gesicherten (>70 %) Zinskosten von 2,4 %7 – heute ein Wert an sich!


Liegt es am Preis?


Die Immobilienmärkte stecken offensichtlich in einer Krise und müssen im kommenden Jahr ein neues Niveau erreichen, das den aktuellen Finanzierungskosten, den schwierigen Wirtschaftsaussichten in Europa und den damit verbundenen Ertragsrisiken besser entspricht. Weitere Risiken bleiben weiterhin bestehen, vor allem in Bezug auf die Kosten und die Verfügbarkeit neuer Kredite.  In diesem Zusammenhang werden einige Unternehmen wahrscheinlich unter Druck geraten. Der börsennotierte Immobiliensektor scheint jedoch im Allgemeinen besser aufgestellt zu sein, da er über längerfristige und größtenteils festverzinsliche/abgesicherte Verbindlichkeiten  verfügt – dies muss heute ein Hauptaugenmerk der Anleger sein. Auch die Qualität und Stabilität der Einnahmen wird ohne die Unterstützung des zyklischen Wachstums für die Vermieter wichtiger werden. Außerdem wird die Refinanzierung ab jetzt eher als Gegenwind denn als Rückenwind wirken. Wir sind weiterhin der Meinung, dass eine Konzentration auf Gebiete mit strukturellem Wachstum und Unterangebot dazu beitragen kann, diese negativen zyklischen Kräfte abzufedern.


Obwohl Bewertungen heute möglicherweise als weniger relevant angesehen werden als makroökonomische Top-down-Aspekte, sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Abschläge auf den Nettoinventarwert (NAV) für den Sektor jetzt größer sind als während der Finanzkrise und Anfang der 1990er Jahre. Wir sind der Meinung, dass ein Großteil der Risiken bereits in den börsennotierten Immobilienmärkten eingepreist ist. Zweifellos wird es in den kommenden Monaten mehr „Schlagzeilen-Risiko“ bei Immobilien geben, da Gutachter und Transaktionen die Ereignisse und potenziellen Refinanzierungsprobleme berücksichtigen. Vieles davon sollte jedoch erwartet werden/bekannt sein, da Immobilienaktien bereits ungesicherte Bewertungsrückgänge von 20-30 % aufweisen (Abbildung 4).
 


Abbildung 4: Paneuropäische Bewertungsabschläge historisch hoch – implizite Bewertungsrückgänge von 30 %





Quelle: Morgan Stanley Research, Janus Henderson Investors Analyse, Daten vom 31. Dezember 1991 bis 14. Oktober 2022.


Betrachtet man die aktuellen Bewertungen, so wurden mutige Anleger, die den kurzfristigen Druck nicht scheuten, in der Vergangenheit reichlich belohnt. Das zeigt ein Blick auf die Korrelation zwischen dem Abschlag auf den Nettoinventarwert und der folgenden 12-Monats-Rendite (Abbildung 5). Auch wenn es heute vielleicht noch zu früh ist oder sogar noch mehr Mut erfordert, werden die „For Sale“-Schilder an europäischen REITs nicht ewig bestehen bleiben.


Abbildung 5: Gesamteuropäischer Immobilien-NAV-Abschlag/Prämie (horizontale Achse in %) im Vergleich zur Gesamtrendite des nächsten 1-Jahres-Aktienkurses (vertikale Achse in %), monatlich seit 1990






Quelle: Refinitiv Datastream, Unternehmensdaten, Morgan Stanley Research Daten vom 31. Dezember 1989 bis 14. Oktober 2022. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für künftige Erträge.


Anmerkungen:


Hinweise auf einzelne Wertpapiere stellen keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als profitabel angesehen werden. Janus Henderson Investors, seine zugehörigen Berater oder Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.


1 Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Index Gesamtrendite 31. Dezember 2021 bis 26. Oktober 2022 und Kalenderjahr 2008. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für künftige Erträge.


2 Quelle: FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Index gegenüber FTSE European 10-Jahres-Staatsanleiherenditen zum 30. September 2022.


3 CBRE, MSCI, Refinitiv Datastream, Peel Hunt Stand: 31. Dezember 2022.


4  UBS Global Research, UK Real Estate, Stand: 24. Oktober 2022.


5 Landsec Jahresbericht 2022.


6  UBS Global Research, UK Real Estate, Stand: 24. Oktober 2022.


7 Landsec Presseraum; Landsec Jahresbericht 2022.




















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Die Aussagen einer bestimmten Person geben deren
persönliche Einschätzung wieder (Janus Henderson Investors).
Die zur Verfügung gestellten Informationen erheben
keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen
keine Beratung dar (Janus Henderson Investors).

Quelle: Investmentfonds.de


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Quellen: Investmentfonds.de.


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